就在前两天，一个粉丝向我吐露了一个问题，是关于拍卖交易的。他去年按揭买了一栋新房子，但还没有交付。因为他觉得房源压力有点大，所以想把这套房子卖掉，然后换一套更便宜的二手房。
他的问题是房子能不能卖。我当时还给他了。我可以卖，但是肯定不好卖，交易风险挺高的。我建议他先办理房产证再考虑卖。
其实这种情况在二手房市场很常见，有的是因为买错了房子，有的是因为房源压力，有的是因为经营失败。所以，他们买了拍卖行后，想把房子卖了再交房。那么这种房子如果要交易会有什么风险呢？
可以说买卖双方都存在很大的风险。首先要明确的是，大部分房产在交付前是无法办理房产证的，没有房产证就无法办理二手过户。
现实中，我们买新房，一般要等一到两年才能交房，然后还要等一年左右才能办理房产证。也就是说，这种房子过户要两年，过户要一年。
那么这里就会出现一个交易时差的问题。以前我们经常会谈到为什么二手房会有那么多风险。是因为二手房交易周期长，交易周期越长，对于二手房交易来说风险越高。有什么风险？
1.房价波动风险
房子毕竟是一种商品，价格有涨有跌很正常。如果在这个交易过程中，房价大涨或者大跌，那么买卖双方都有可能违反当初的约定。
比如2016年，我卖了一套还没交房的房子，约定两年后过户。当时合同价90万，然后在2017年和2018年，房价出现大幅上涨。这套房子的价格从90万变成了180万。
快到过户的时候，原房东违约，宁愿三倍赔偿定金给买方，也不愿意90万卖掉房子。最终双方只能对簿公堂，房东违约赔偿60万。
在这种情况下，可以说没有赢家，只有输家。买家虽然拿到了60万赔偿，但已经错过了买房的最佳时机，最后只能买高价房。尽管房东可以在房子后面卖得更贵，但60万英镑被别人抢走了。
如果当时不卖房子，等交房领证后再卖，可能多赚几十万。反之，如果房价大幅下跌，购房者宁愿不交定金也不买房。
2.政策变化的风险
很多时候，我们无法预测和避免购房政策的变化，包括限购政策、房贷政策、税费政策，在交易周期内都可能发生变化。
比如签合同的时候有购房名额，过户的时候就没有了。再比如，签合同的时候二手房还可以，过户的时候二手房就停贷了。再比如，增值税免征两年，现在免征五年，买卖双方都要承担这些风险。
3.资本风险
如果交易周期过长，资金风险很大，尤其是对于一些急着用钱的房东。卖了房子，他们拿不到钱，只能拿着房子去申请抵押。最后，负债越来越高，房子会面临查封的风险。如果被法院拍卖，会给购买者造成很大的经济损失。
所以，不管是买方还是卖方，我对这类房子的建议是，房产证交了之后再交易比较稳妥。嗯，这时候有人问了，房子真便宜，忍不住买了。我该怎么办？在这里我要提出几个降低风险的建议:
1.买卖合同中约定，无论房价如何波动，交易不受影响。因房价波动导致买卖双方违约的，违约金不限于首付款，可以约定为总价的20%、30%甚至40%。
2.买卖合同中约定，从合同签订到过户期间，如果因购房政策变化导致交易无法完成，那么买卖双方将无条件解除合同。
3.签完合同，只能交购房定金，不能交房价。购房定金原则上不能高于总房价的20%。切记不要帮房东还房贷。
