前期物业服务合同期限
《民法典》第九百四十条建设单位与物业服务提供者依法订立的物业服务合同在前期物业服务合同约定的服务期限届满前生效的，前期物业服务合同终止。
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山东省济南市中级人民法院(2021)鲁01民终第4038号民事判决书
物业管理条例第二十六条、第三十三条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；一个物业管理区域由一个物业服务企业管理。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务场所及相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其委托的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据前述规定，迪达华苑业委会与新物业公司签订物业服务合同后，新物业公司签订的前期物业服务合同终止，开发物业公司应退出原物业服务区域，并移交相关设施和材料。
山东省济南市中级人民法院4038号鲁01(2021)
济南发展物业管理顾问有限公司(以下简称发展物业公司)与被上诉人济南市历城区迪达华苑业主委员会(以下简称迪达华苑业委会)、山东省迪达房地产开发有限公司(以下简称迪达公司)发生物业服务合同纠纷。
开发物业公司上诉请求:撤销(2020)鲁0112民初字第7730号民事判决，发回重审或查明事实后改判。事实和理由:一审判决认定事实不清，证据不足。1.开发物业公司于2016年4月14日与迪达华苑业委会签订了交接协议，相关交接内容在协议中有详细约定，并已执行；根据协议，开发物业公司不再继续为涉案小区的物业管理服务。涉案住宅区地下车库、车位的管理是基于专有业主的私人委托；地下车库和车位不属于小区共有部分。济南方大房地产测绘估价中心2007年7月31日测绘的房屋位于历城区华龙路1110号2号楼。济南市的平面图和面积报告中也有说明，地下车库和车位属于专有部分，建筑面积没有分摊。属于最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十八条规定的所有权专有部分。建筑物专有部分的处置权归业主所有。第二，一审法院总结了本案的争议焦点:“涉案小区的地下车库、车位是否属于小区的配套设施，是专有还是共有？”一审法院没有查明事实。根据《物权法》第71条和第72条的规定，所有权人对其专有部分享有占有、收益、使用和处分的权利。关于建筑物专有部分划分标准是否与建筑物建筑面积分摊有关，未分摊的建筑物建筑面积属于专有部分，业主有权处分有专有部分的建筑物。建筑区划不计入商品房的共用部分，所以属于专有建筑面积。一审法院并未对涉案小区的地下车库和车位进行共用和独占。3.一审中，迪达华远业委会辩称，迪达公司、开发物业公司基于合同法律关系起诉，并未与他们签订合同；此外，基于同样的事实和理由，本案当事人迪达华源业委会于2020年5月9日向一审法院提起诉讼，并于同年8月19日撤回诉讼。一审法院依法作出(2020)鲁0112民初第3231号民事裁定；出于同样的事实和原因，法院不应允许当事人向另一名法官上诉，以寻求对其主张的支持。第四，开发物业管理公司管理涉案小区地下车位、车库，是基于业主的授权。一审法院未能认定所有权人基于意思自治委托管理人独立管理的事实，违反了所有权人意思自治原则，作出了与事实不同的认定。未经车位所有权人同意变更经营权，侵犯了车位所有权人的权益。
迪达华远业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决公平公正，故物业开发公司的上诉不成立。1.涉案车位未能进行不动产权利登记，不能成为建筑物的专有部分。1.我国《民法典》第二百零九条规定了不动产权利有效登记的原则，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确了“建筑物专有部分”的条件，其中之一是“能够登记为特定业主共有的标的物”。迪达公司作为涉案迪达华苑小区的建设单位，未能向法院提供有效证据证明涉案地下车位已取得不动产权利登记证并登记在自己名下，不能说明涉案地下车位是其专有部分。迪达公司也未能提供证据证明其出售的车位已进行了不动产权利变更登记，登记所有人已变更为实际所有人，成为涉案小区内实际所有人的专有部分。因此，涉案地下车位不能成为建筑物的专有部分，其他主体无权基于所有权委托相关管理人进行管理。2.开发物业公司提及的济南方大房地产测绘估价中心于2007年7月31日对位于历城区华龙路1110号2号楼的房屋进行测绘的平面图及面积报告不能作为支持其主张的有效证据。(1)报告中准确的表述是“二。各功能区的分摊面积包括:1。地下(车库)功能区分摊面积包括:5- 7层楼梯、车道、走廊、风井、风机房。“没有地下车位“属于专有部分，未分摊建筑面积”的说法。(2)整个迪达华苑小区包括一栋30层的商务写字楼和两栋12层的带连廊住宅楼。开发物业公司仅提交了2号楼(住宅楼)的勘测报告，无法准确反映涉案项目的真实面积分摊情况。(3)仅从开发物业公司提供的2号楼报告中记载的内容可以看出，地下(车库)部分仍包含在共有共用面积内。结合一个物业管理区域由一个物业服务企业实施的规定，开发物业公司仍应把地下车位(车库)交给迪达华苑业委会，再由业委会选聘的物业服务企业进行统一管理。3.涉案地下车位未登记为特定业主的专属不动产，这些“专属业主”委托开发物业公司管理地下车位没有法律依据。事实上，由于小区建设单位迪达公司在办理产权登记时故意提供虚假规划等虚假申请材料，整个项目小区一直无法正常办理产权登记。但鉴于迪达华苑小区地下车位(车库)属于小区配套基础设施，已被部分业主实际占有使用，与涉案小区属于同一物业管理区域，应由同一物业服务企业集中统一管理。二、开发物业公司应立即撤离迪达华苑小区物业管理区域，将小区的物业服务工作全部移交给业委会选聘的物业服务企业。根据原审双方提供的证据，可以确认开发物业公司是迪达华苑小区的前期物业服务企业。2016年4月17日，迪达华苑业委会代表小区全体业主与新物业服务企业山东德尚行物业服务有限公司签订了物业服务合同。根据小区业主与开发物业管理公司签订的《迪达华苑物业管理服务协议》第四条第四项及《民法通则》第九百四十条的规定，之前的物业服务合同已经终止。根据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业管理。迪达华苑小区已由迪达华苑业委会选聘的新物业服务公司进驻，双方签订的物业服务合同已经生效。前期物业服务合同立即终止，开发物业公司立即退出涉案小区服务区域，不得以任何理由在小区任何区域从事任何种类的物业管理工作。三、开发物业公司应立即将迪达华苑小区地下车库和车位的物业管理权移交给迪达华苑业主委员会。我国《民法典》第二百七十五条第二款规定，占用道路或者其他业主共有的场地停放汽车的车位，归业主所有。第二百七十六条规定，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足一个建筑区划内业主的需要。小区地下车库是小区的配套设施，无论是专有部分还是共用部分，都应该优先满足全体业主的需求。并且由于迪达华苑的业主委员会已经选聘了新的物业服务企业，开发物业公司没有理由入住小区，在其他主体不能单独委托物业服务企业管理其所谓的“专有部分”的前提下，无权支配小区地下车库、车位的物业管理权。但截至本案二审法院调查，开发物业公司仍滞留在涉案小区内，非法占用管理涉案小区地下车库、车位并收取停车管理费，已构成对业主共管权的侵害。因此，一审法院判决开发物业公司将涉案小区地下车库及车位的物业管理权移交给迪达华苑业委会，符合法律规定。4.一审法院的审判程序是合法的。人民法院应当受理迪达华源业委会基于同一事实和理由提出的撤诉申请，重新起诉，并依法审理。这并不违反“无论如何”的原则，也不构成司法资源的浪费。此外，一审法院已判决迪达公司移交业主档案、销售资料、水电、消防设备、排水设施、管道等共用设施设备资料。到业委会，而迪达公司并未提起上诉。这应视为迪达公司对原审部分判决的认可，迪达公司应积极履行相应义务。
原告的诉讼请求
迪达华远业委会起诉至一审法院:1。要求迪达公司和开发物业公司立即拆除地下车库和车位的大门或移交给迪达华苑业委会，停止对迪达华苑小区地下车库(车位)的非法管理，并将管理权移交给迪达华苑业委会；2.请求判令迪达公司、开发物业公司向迪达华苑业委会移交小区地下车库、车位管理的全部资料和档案；3.本案诉讼费用由迪达公司和发展物业公司负担。庭审中，迪达华远业委会明确，第二次诉讼请求中的移交材料为涉案小区地下车位、车库的业主档案、买卖租赁信息以及水电、消防设备、排水设施、管道等共用设施设备信息。发展物业管理公司收取地下车库、车位管理费预收，剩余期间预收车位管理费。
法院查明
一审法院认定事实如下:1。涉案小区位于济南市历城区华龙路1110号。迪达公司是该小区的开发建设单位，开发物业公司是该小区的前期物业服务企业。2007年8月6日，涉案小区业主与开发物业公司签订的《迪达华苑物业管理服务协议》第四条第四项约定，本协议期限自小区投入使用之日起至小区业主委员会成立并与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同之日止。
2.2016年4月7日，涉事小区成立业主委员会，并已在行政部门登记备案。同年4月14日，开发物业公司与迪达华苑业委会签订了移交协议，主要约定了相关物业权属、相关设施及相关物业资料的移交时间和方式。2016年4月17日，迪达华苑业委会代表小区全体业主与新的物业服务企业山东德尚行物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，约定由物业公司为涉案小区提供物业服务。
3.2016年4月29日，迪达华苑业委会移交给开发物业公司。移交后，迪达华苑业委会发现，涉案小区地下车位、车库的物业管理权尚未移交，地下车位、车库的业主档案、买卖租赁资料、水电、消防设备及排水设施、管道的竣工图，以及涉案小区地下车位、车库的管理费明细和剩余期限内预收的管理费未移交。迪达公司认可业主档案、租房资料、水电、消防设备、排水设施及管道等共用设施设备资料在迪达公司处。开发物业公司认可其仍在管理涉案小区的地下车库和车位，预收的地下车库和车位管理费及剩余期间预收的车位管理费明细在开发物业公司。
一审法院认为，《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业管理。《物业管理条例》第二十六条规定，可以约定前期物业服务合同的期限；但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同在期限届满前生效的，前期物业服务合同终止。开发物业公司签订的物业服务合同期限为:自小区交付使用之日起至小区业主委员会成立并与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同之日止。现涉案小区已被迪达华苑业委会聘请入住，双方签订的物业服务合同已经生效。因此，之前的物业服务合同已经终止，开发物业公司应当退出涉案小区的服务区域。开发物业虽然退出了部分区域，但尚未退出涉案小区的地下车库和车位。涉案地下车库、车位均在涉案小区范围内。迪达公司和物业管理公司均未提供证据证明该区域可以登记为特定业主所有，地下车库车位由小区业主占有使用，与涉案小区属于同一物业管理区域。因此，开发物业管理公司应退出该区域，将地下车库和车位的物业管理权移交给迪达华苑业委会，该区域的物业服务由涉案小区新聘物业提供。开发物业公司还应当向迪达华苑业委会移交物业服务用房、相关设施和物业服务所需的相关资料。《物业管理条例》第二十九条规定，建设单位在办理物业验收手续时，应当向物业服务企业移交下列资料: (一)竣工总平面图、单体建筑物、构筑物及设备、配套设施竣工图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用、维护等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用文件；(四)物业管理所需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。迪达公司是涉案小区的开发建设单位，物业管理所需的部分资料仍在迪达公司，迪达公司应履行向迪达华苑业委会移交相关资料的义务。因此，一审依法支持了迪达华源业委会的相关诉讼请求。关于迪达华苑业委会要求预付剩余期间的车位管理费，未提供相关证据证明起止时间及具体费用，故一审未支持该诉讼请求。
据此，根据《中华人民共和国民法》(以下简称《民法》)第937条、第940条、第949条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法〉时间效力的规定》第一条第三款、第二十六条、 《物业管理条例》第二十九条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决:1。 限济南发展物业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将济南市历城区大地花园小区地下车库、车位的物业管理权移交给济南市历城区大地花园小区业主委员会；2.限山东迪达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向济南市历城区迪达花园小区业主委员会移交业主档案、销售资料、水电、消防设备、排水设施及管道等共用设施设备资料；3.限济南发展物业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将预收的地下车库及车位管理费明细资料移交济南市历城区大地花园小区业主委员会；4.驳回济南市历城区迪达花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，50元减半收取，由山东迪达房地产开发有限公司、金安发展物业管理顾问有限公司负担
二审中，当事人没有提交任何证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
我院认为，开发物业公司是涉案小区的前期物业服务企业。2016年4月，涉案小区成立了业主委员会，即迪达华苑业委会，并与新的物业服务企业签订了物业服务合同。此后，迪达华苑业委会和开发物业公司也进行了移交，但涉案小区地下车位、车库的物业管理权一直没有移交，导致本案产生纠纷。《物业管理条例》第二十六条、第三十三条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；一个物业管理区域由一个物业服务企业管理。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务场所及相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其委托的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据前述规定，迪达华苑业委会与新物业公司签订物业服务合同后，新物业公司签订的前期物业服务合同终止，开发物业公司应退出原物业服务区域，并移交相关设施和材料。开发物业公司认为，地下车位、车库不属于共有部分，是在专有部分业主委托的基础上进行管理的。济南方大房地产测绘评估中心的测绘报告已经表明，地下车位、车库属于专有部分。对此，我院认为，经审查，测绘报告不含开发物业公司描述的内容；地下停车库是否属于业主专有或共有部分，法律法规没有规定；开发物业公司提交的停车管理协议只能证明其管理停车库的事实，不能证明停车库属于专有部分。同时，上述法律规定中物业服务企业的退出与是否受专有部分业主委托无关。因此，开发物业公司的诉讼请求缺乏法律依据，我院不予支持。迪达华远业委会在本案诉讼前曾提起诉讼，后又撤诉，不影响其再次上诉的权利。开发物业公司提出的上诉意见无法律依据，本院不予采纳。
综上，开发物业公司的诉求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人济南发展物业管理顾问有限公司负担
