物业服务企业在其物业服务区域内提供物业服务，应当向业主收取物业费，应当以对其和业主具有约束力的物业服务合同为依据。没有依据，他们无权向业主收取物业费
因对物业服务不满而拒交物业费的业主，更适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009)原第六条。而中华人民共和国民法第937条规定:“物业服务合同是物业服务提供者在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修、环境卫生及相关秩序的管理和维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务提供者包括物业服务公司和其他管理人。”根据该法，物业服务企业在提供物业服务的区域内提供物业服务，应当向业主收取物业费，应当以对其和业主具有约束力的物业服务合同为依据。没有依据，也无权向业主收取物业费。
鄂咸宁(2021)鄂12民中179号
乙方与甲方约定“乙方不受甲方物业管理公司管理(乙方不向物业管理公司交纳物业管理费)，不享受物业服务”。本合同约定乙方购买的商品房不享受物业服务，免交物业费。此外，主体公司未提供证据证明其为所购买的商品房提供了物业服务。委托公司收取物业费没有依据。
上诉人的观点
* * * *上诉请求:1。撤销一审判决，改判* * * * * * *向* * * *支付物业费55219元、违约金13251元，共计68 470元；2.本案一审、二审案件受理费由* * * * * * * * *承担。事实和理由:1。* * * *与湖北浩源置业有限公司(以下简称浩源公司)签订的《商品房买卖合同》明确约定“买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业进行前期物业管理”。因此，浩源公司与* * * * *签订的《金桂雅苑物业服务合同》是一份《金桂雅苑物业服务合同》2。*****一审提交的浩源公司与* * * * * * *签订的《金桂雅苑商品房1-3号楼买卖补充协议》(以下简称《买卖补充协议》)为复印件，其真实性存疑。
被上诉人的观点
* * * * *和* * * *认为，1。甲方浩源公司与乙方* * * * * * *签订的《补充买卖协议》具体约定:不接受甲方的物业管理，不向物业管理公司交纳物业管理费，不享受物业服务。这是浩源公司卖房时对* * * * * *和* * * *的承诺。其后，浩源公司与* * * * *及* * * *签订的《商品房买卖合同》未对物业服务作出任何约定或说明，浩源公司也未告知其已将* * * * *的物业服务移交给* * * * *购买空层的商品房给* * * *。兹证明浩源公司对* * * * * *不接受物业服务、不缴纳物业费的承诺仍然有效。2.“金桂雅苑小区”的住宅部分与* * * * *购买的空层商品房不同，属于不同区域，不属于* * * *的物业服务范围。* * * *，* * *办“金桂雅园幼儿园”自有保安和保洁服务，不享受* * * *的物业服务。请求驳回* * * *的上诉，维持原判。
原告对一审的看法
* * * *起诉至一审法院:1。判令* * * * * * *支付所欠物业费* * * * * 55219元，承担违约金13251元(2017年3月1日至2020年2月28日)，共计68000元。2.本案诉讼费用由* * * *、* * * *负担。
一审案件的事实
一审法院查明的事实是，2016年9月10日，乙方* * * * * *与湖北省咸宁市咸安区金桂雅苑小区开发商甲方浩源公司签订合同，以520万元的价格购买金桂雅苑小区1-3号楼负一层(shelf 空)，面积约2520平方米。之后还了520万。协议第一条和第二条分别规定了甲方两年内办证的义务和乙方有权使用一楼前场地的条款。第三条规定:“乙方不受甲方物业管理公司管理(乙方不向物业管理公司交纳物业管理费)，不享受物业服务。”2017年4月1日，* * *与浩源公司签订《金桂雅苑物业服务合同》，约定浩源公司选聘* * * *为本小区业主提供物业管理服务，收费标准为小高层住宅0.6元/平方米/月。合同期限为2017年3月1日至2020年2月28日。2018年7月13日，浩源公司与* * * * *就上述空层楼房签订商品房买卖合同，约定建筑面积2556.44平方米，总价款520万元。《商品房买卖合同》第九章前期物业管理条款的内容没有约定。* * * * *因与* * * * *和* * * *发生物业费纠纷，引发本案诉讼。
初审法院的意见
一审法院认为，当事人有责任提供证据证明其诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实。没有证据或者证据不足以证明当事人认定的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中* * * *受开发商浩源公司委托向小区业主提供物业管理服务时，应当知悉小区业主的特殊需求。* * * * * *和* * * *营业用房的出入通道独立于住宅区，其对物业管理服务的需求必然不同于住宅。然而，* * * * *不仅没有与* * * * * * *签订具体的物业服务合同，而且还提供了证据证明* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *。此外，根据* * * *签订的《金桂雅苑物业服务合同》第三章服务费第三项中的收费时间及支付条款第六条“甲方之前承诺减免本小区业主物业管理费的，业主应当提交甲方的书面承诺， 且甲方(浩源公司)应向乙方支付减少的物业管理费(* * * *)”因此，在* * * *没有证据证明* * * * *和* * * *实施了事实上的物业管理服务行为的情况下，要求* * * * * * *承担缴纳物业费义务的诉讼没有事实和法律依据，依法不予支持。 应采纳* * * * *和* * * *关于未缴纳物业费的抗辩意见。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决驳回* * * *的诉讼请求。案件受理费756元，由* * * *负担。二审中，* * * * *和* * *向我院提交了两张“金桂雅苑小区”的照片，意在证明“金桂雅苑小区”的住宅部分与所购商品房的出入口通道不同，属于不同区域，不在* * * * *的物业服务范围内。* * * *对两张照片的真实性无异议，但对证明目的有异议。* * * *认为* * * * * *和* * * *购买的商品房与“金桂雅苑小区”的1-3栋是一个不可分割的整体，因此如何设置其出入通道不足以作为其与“金桂雅苑小区”区分性质的依据。
案件事实
我院确认* * * * * * *提交的两张“金桂雅苑小区”照片的真实性。对于二审当事人争议的事实，本院认定如下:对一审认定的事实予以确认。本案争议的焦点是* * * * * *和* * * *是否应向* * * *支付物业费。
法院观点
我们认为中华人民共和国民法第937条规定:“物业服务合同是物业服务提供者在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修、环境卫生及相关秩序的管理和维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务提供者包括物业服务公司和其他管理人。”根据该法，物业服务企业在提供物业服务的区域内提供物业服务，应当向业主收取物业费，应当以对其和业主具有约束力的物业服务合同为依据。没有依据，也无权向业主收取物业费。本案中，乙方* * * * * *与甲方浩源公司于2016年9月10日签订的《补充买卖协议》第三条约定:“乙方不受甲方物业管理公司管理(乙方不向物业管理公司交纳物业管理费)，不享受物业服务。”根据该合同，* * * * * * *、浩源公司约定其购买的商品房不享受物业服务，免交物业费。* * * *和* *于2018年7月13日与浩源公司签订的办理产权证的《商品房买卖合同》第二十一条第五款规定:“买受人已认真阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。该商品房的前期物业服务合同和临时管理协议见附件九。”根据该合同，该条款虽约定浩源公司与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同对* * * * * * * * * * *具有约束力，但并未变更或否定浩源公司与* * * * * * * * *签订的《买卖补充协议》。甲方豪苑公司与乙方* * * *于2017年4月1日签订的《金桂雅苑物业服务合同》第七条第三款第六项约定:“根据金桂雅苑的特殊情况，物业管理缴费时间自2017年3月1日起。甲方承诺减免小区业主物业管理费的，业主应提交甲方的书面承诺书，甲方应将减免的物业管理费支付给乙方”，根据本合同，浩源公司与* * * *约定，浩源公司承诺为“金桂雅苑小区”业主减免的物业费支付给* * * *，业主有权减免物业费。因此，根据上述合同，* * * * * * *和* * * *享有免交物业费的权利。并且，* * * * *未提供证据证明其为* * * * * * *购买的商品房提供了物业服务。* * * * *向* * * * * * *收取物业费没有依据。一审判决驳回* * * * * *要求* * * *和* * * *支付物业费的诉讼请求，有理有据，并无不当。* * * * *要求* * * * * *和* * * *缴纳物业费并支付违约金，不能成立，本院不予支持。* * * *可以根据《金桂雅苑物业服务合同》的约定另行主张权利。综上，* * *的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下:
案例结果
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1512元，由* * * * *负担。这是最终判决。
