在联系的法律实践中，当事人经常会提出这样的问题:我与村里签订合同承包了一块集体所有的耕地，承包期为30年，已经超过了法律规定的最长期限20年。这份合同合法吗？
这是典型的不区分土地承包和土地租赁的区别。
首先，我们简单说一下承包和租赁的区别:
承包主要是针对一定的业务和结果，租赁主要是针对一定的资产。签约双方不仅关注资产，也追求基于资产的业务和结果。租赁双方都没有太严格的以资产为基础追求业务和结果。比如农村土地承包需要不改变土地用途。承包人的目的不是土地本身，而是在土地原有用途的基础上进行生产所带来的收益。如果承包方改变用途，可能涉嫌违法，最终导致合同终止。但是，不同的土地租赁并不要求承租人遵守土地的原有用途，而是要实现土地价值的最大化，当然是在不破坏土地的前提下。
农村土地现在有三种权利，即所有权、土地承包经营权和土地经营权。
土地所有权相对好理解。中国不存在土地私有制，无论是国有还是集体所有。土地承包经营权主要是针对农村集体经济组织所有的土地，集体组织成员(我们通常说的村民)以家庭为单位承包集体所有的土地进行经营的权利。
土地经营权:主要是集体所有土地的经营权，经营者不限于集体组织成员。经营权是一种土地价值最大化的权利，主要是以土地承包经营权为基础的。
回到开头说的土地承包租赁，土地承包一般只能将土地承包给集体组织成员。在特殊情况下，土地可以通过特殊程序承包给本集体组织以外的人，而租赁对是否是本集体组织成员没有限制。
所以，如果合同是集体组织和村集体以外的人签订的，主要看是否经过了特别表决程序。如果没有村集体成员投票程序，一般应视为租赁合同(即使合同名称是合同)，合同期限超过20年，不生效。如果经过特别表决程序，应认定为合同。合同期限不限于20年，但还是应该受最长合同期限的限制。
因此，在与村集体签订合同时，一定要注意是租赁还是承包，是否需要集体投票程序，尤其是要长期使用农村土地的合同。
如果和村民个人就其承包的农村土地签订合同，还是要区分租赁、转包、转让等具体形式。
