很多公司都是租房办公，有时候房东是个人。这个时候，如何获取发票是个问题。
有的公司给员工租宿舍，或者向个人租房，也面临发票的问题。
因为这些租赁费用是公司的经营费用，如果税前扣除无疑需要取得发票。但是个人房东往往无法给公司开发票。
原因有二。第一，个人不能自己直接开发票，需要去税务局开。很多个人房东会觉得麻烦，不愿意跑。当然，很多公司可以代房东开。这时候就出现了第二个问题，就是开发票的税。
别小看这张出租发票，里面涉及到很多税，增值税、教育费附加、城建税、地方教育费附加、印花税、土地使用税、个人所得税等等。根据税法规定，个人房东作为出租人，要缴纳这些税。如果他开发票，必须先交这些税，才能开发票，所以他更不愿意开。
说到底，个人房东跟公司谈的就是他的房租，他不在乎其他税费。所以公司要想取得发票，需要做的就是承担这部分税收。
这时候我们要做的一件事就是计算税前租金。比如A公司租一套公寓给李四上班，租金每月6万元。对于李四来说，这6万块钱就是手头的钱。对于公司来说，如果开具发票，这6万元只是发票上的免税金额。除了这6万元，房租中还要包含其他税费，所以税前金额是6万多元。
这就需要我们对房屋租赁的相关税费进行梳理。
1。增值税
房屋出租无疑是增值税的应税项目，一般纳税人的税率是9%。如果个人出租房屋，税率为5%减1.5%，如果个人出租非房屋，税率为5%。
同时，这里还必须提到的是，增值税的免税政策，月租金在15万元以下的也免征增值税。如果租金是按年付的，那么除以月，就会换算成月租。如果折算下来月租金低于15万，也可以免征增值税。
如果免征增值税，那么发票就只能是普通发票，税率为“* * *”。
一般来说，增值税方面，先看月租是否超过15万。如果不超过15万，那么小微企业可以享受增值税免税，只能开具零税率的普通发票。如果超过15万/月，那就看是不是住房，然后可以开1.5%的发票。如果不是住房，那么可以开具5%的发票。2。城市建设和附加费
因为城建费及附加是附加在应交增值税上的，如果月租金15万以下，免征增值税，城建费及附加也免征。
月租金高于15万元的，城建税按市区7%、县城和建制镇5%、其他地方1%的税率乘以应缴纳的增值税计算。
教育费附加和地方教育费附加分别为3%和2%。
3。财产税
一般情况下，出租房屋按租金的12%的税率征税。
但个人出租住房优惠，减按4%的税率征收。如果是小规模纳税人(一般是个人)，也可以享受最高50%的减免，实际是2%。
但个人出租厂房、写字楼、商业用房等非住房不能享受4%的税率，而是按照12%的税率征税。
4。土地使用税
个人出租住房免征土地使用税，个人出租非住房按照单位土地面积和当地土地使用税计算缴纳。
5。印花税
出租房屋，印花税按照财产租赁合同计算，税率为千分之一。
个人出租住房免征印花税。如果是非住房，不享受免税政策，但如果是小规模纳税人，最高可以享受50%的减税。
6。个人所得税个人所得税，出租住房和非住房，是有区别的，如果出租住房，税率是10%，非住房，税率是20%。
基于以上情况，从个人处租房子需要交多少税？
我们简单算一下。
案例一:月租金6万元，所以:
1.增值税=0，既然低于15万/月，就免增值税。
2、城市建设教育费附加=0
3.房产税=60000*4%*50%=1200。
4、土地使用税=0，免缴。
5、印花税=0，免缴。
6.个税=(60000-0-1600-800)*(1-20%)* 10% = 4640。
案例二，月租金16万元，则:
1.增值税= 160000÷(1+5%)×1.5 = 2285.71
2.城建教育附加费=2285.71×(7%+3%+2%)=274.29。
3.房产税=(160000-2285.71)×4%×50% = 3154.29。
4、土地使用税=0，免缴。
5、印花税=0，免缴。
6.个人所得税=(收入-增值税-各种税费-修理费)×税率=(160000-2285.71-274.29-3154.29)×(1-20%)×10% = 12278.86。
那么有没有更简单的方法来计算税前租金呢？对，就是用Excel的单变量求解功能。如下图截图所示，截图中的文件已经上传，私信回复关键词即可获取:
税款的反算
