租赁合同是基本原则的应用。租赁是一种负担行为，是一种债权债务关系，不存在物权变动。捆绑合同，严格遵守合同的相对性原则。
6个月以上的租赁合同容易产生纠纷，建议采用书面形式。如果超过6个月，且不是书面形式，则不能确定租赁期限，确定为无限期租赁合同(对承租人不利)。租期不能太长，租期太长容易让出租人压榨承租人。
租赁合同最长不得超过20年。
登记备案制度主要用于政府监管、行政性或禁止性的强制性规定。未登记的，不影响租赁合同的效力。
风险由出租人承担。
出租人和承租人的义务。出租人的义务是赡养义务。维修情况有三种，出租人无合同维修，承租人自行维修。承租人的义务是禁止擅自转租。承租人擅自转租的，出租人享有法定的解除权(根本违约)。只有出租人和承租人之间的合同才可以解除，这就是合同相对性原则。至于承租人与转租人之间的租赁合同，与出租人无关。
法定解除权(根本违约)，租赁物被司法机关或行政机关依法查封、扣押的，合同终止。
买卖不破租赁，适用于所有租赁合同。其本质前提是先有租赁权，后有租赁权出售(或先租后延)，买卖不破租赁。动产抵押未经登记的，不得对抗善意第三人(可以是善意承租人)。
优先购买权，只有在承租人面前才有用，才能保护承租人的生活利益。适用范围仅为房屋。租用车辆、船只、机器、飞机等是不可行的。
比如甲方占房子的80%，乙方占房子的20%。甲方、乙方或甲方(因租赁关系不改变产权)可以合法有效出租，同意出租给丙方，再经同意转租给丁方。
如乙方准备转让其占该房屋20%的股份，甲方、乙方、丁方有优先购买权。
甲优先购买权的理由是存在按份共有人和物权效力带来的优先购买权。丙的优先购买权来源于债权效力和房屋承租人效力。丁的优先购买权也是债权和房屋承租人的效力。
财产权是支配权，债权是请求权。物权优于债权。同样是优先购买权，这样物权的共有人是最优先的，甲有优先购买权。由于租赁的债权，产生了优先购买权，以保护居民的利益。此时，活着的人优先于第三个。
总之，共有人大于转租人，承租人大于承租人。
卖给八类近亲属，配偶，父母，子女，兄弟姐妹，祖父母，外祖父母，孙子女，孙子女。人大于财产。把房子卖给亲戚优先于承租人。
出租人准备出售房屋时，会告知承租人同样的价格。十五日内未表示的，视为放弃优先购买权。
善意购买者
甲方将房屋出租给乙方(甲乙法律关系，债权债务关系)，租期5年。租赁期限届满前，其在未告知丙方的情况下将房屋出售给丙方(即侵犯了丙方的优先购买权)。甲方出售其房屋，有权处分，同时侵犯了承租人乙的优先购买权..
有权处置+有效合同+登记或交割=产权变更=衍生品收购。
第三，衍生取得房屋所有权。无权处置的无知通常是善意获得的。在这一点上，因为它有处置权，知道与取得无关。此时C的不知情只是对a的侵权，B的优先购买权不明，C并未侵犯。
甲方要求乙方自愿放弃行权和优先购买权。但是B不会放弃。如果不能解约，可以先租后卖。买卖了就不能毁约，更不能不履行。租赁目的可以达到，租赁期满后需要退出。
将甲方出售给丙方有权处分的行为，属于物权变动。
丙方取得房屋所有权后，不能要求承租人乙搬出。在租赁被出售之前，出售并不违反租赁。
承租人取得房屋所有权后，应当根据合同相对性原则支付租金。租金收入会给丙方，但乙方不能搬出或解除合同，只能在租约到期后搬出。
c的不知情只决定了对承租人B的优先购买权是否构成侵权责任。不是物权变动的善意，是第三方的无知。
b不能以侵犯其优先购买权为由追究A的侵权责任。侵权责任四要件，侵权行为、损害后果、因果关系和主观过错。理由是B没有过错。
b请求法院判决A与C之间的买卖合同无效，不予支持。
优先购买权的救济(即赔偿责任)，如拍卖，但承租人未参与的，视为放弃优先购买权。
续租权，如果承租人发生意外事故或其他情况，其共住成员可根据承租人的合同时间继续续租。
在同等条件下，租赁权的优先权是为了保护承租人的利益。这一权利是法律赋予的，但在实践中能否实现还要看实际情况。
二、转租，1合法转租，经出租人同意转租。2违规转租，擅自转租。
合法转租，租赁合同和转租由出租人约定。
法律关系有三个层次，出租人和承租人之间的关系是主租赁关系，承租人和转租人之间的关系是转租关系。合同相对性原则，合同分别处理。转租人在租赁期内擅自拆除了房屋的一面墙。结果被原出租人发现后(知道就是知道，意味着可以行使权利，所以有行使期)。
转租情况，合同相对性原则(约束合同，约束自己)，收取每份合同约定的租金。
承租人的租金差额不是不当得利。不当得利的四个要件，法定债务，没有法定或者约定的原因，一方得利，另一方受害，两者之间存在因果关系。
第三人代位行使抗辩权的，承租人未支付租金后，出租人应当先行催告，催告后出租人未支付租金的，出租人可以解除合同。租赁合同一旦终止，转租合同也不得不终止，没有继续履行的基础。最后，由于转租人终止转租合同，他不得不代位行使抗辩权来救济自己的权利。
可以采用，第三方清偿，即转租人直接支付出租人的应收租金，然后转租人对承租人有追索权。可以延长租期，也可以从租金中扣除。
出租人直接起诉转租人(因为转租人擅自拆墙)，但不能追偿违约责任(因为没有合同)，侵权责任，退赔，侵权加退赔。
如果出租人起诉承租人，不能追究承租人的侵权责任，因为侵权(拆墙不是承租人做的)，违约责任，退赔，违约加退赔。出租人承担拆墙责任的，可以事后主张合同责任，唯一合法有效的转租合同，追究违约责任。
擅自转租。
未经出租人同意。承租人擅自转租给第三人的，无权擅自处分。出租人要求第三人搬出。在这种情况下，
出租人有权因承租人根本违约而解除与承租人的租赁合同。
出租人和承租人解除合同，行使期限为六个月(预定期限)。预定期限过后，视为出租人同意转租。
出租人和承租人解除租赁合同后，可以要求第三人搬出房屋。撤离意味着返还原债权，物主无权占有。
出租人与承租人解除合同后，第三人逾期腾空房屋，(逾期未离开的为不当得利)，产生占有、使用费。
出租人与承租人解除合同的，第三人可以通过追究违约责任来救济自己的权利。
转租合同仍然无效，(违法，违规)，私自建房，收取额外租金。如果租赁合同无效，不能收取租金，但收取占用费。
一房多次租，权利冲突，排名，房子价值大，强制性法律少。所有的合同都是有效的，因为他们有处置权。债权平等，谁要谁来履行。最终不能取得所有权的，追究违约责任。
一室租和特殊动产买卖和普通动产买卖一样，中间有区别。
动产担保的排序，从高到低，留置权，买价担保权，已登记的抵押权，动产质押(两者顺序不定，以先成立为原则)，未登记的动产抵押权。
装修和扩建是加法。未经出租人同意进行查封的，应当承担法律后果，不能追求出租人的利益。扣押物经出租人同意的，没有约定的，不要求出租人赔偿。
扩展的程序首先提交审批，然后进行扩展。第一种扩张是违法建筑，没有所有权，但有占有的事实状态或事实控制。执法部门拆除后，违规者如施工费、材料费等自行承担责任。
承租人取得出租人同意进行扩建，结果双方都有过错。出租人的过错是擅自同意，承租人的过错是违法。分担非法扩张的损失。
无限期制度是指没有期限的期待，双方可以随时行使权利。租赁期限超过6个月的，未采用书面形式且租赁期限无法确定的，视为不定期租赁合同。无限期租赁合同对承租人不利，因为出租人希望每年、每月甚至每天都增加租金。可以随时行使权利，解除合同，对承租人不利。注意，双方都有权终止，但必须提前通知。
租赁关系，负担行为，债权债务关系。没有物权变动，不会涉及基于物权的处分，也不一定要有处分权。
