乡村旅游和休闲农业已经走向全球化、特色化和精细化。很多资源条件好的地区已经开始统筹规划，在整个村、镇、县做乡村旅游带。
在政府主导扶持、村民自主投资、外地企业投资、多方合作经营四种投资模式中，多方合作经营比例逐年上升。
乡村旅游巨大的市场机会给了我们信心，但用地问题一直制约着很多业主的投资决心和方向。
现实中我们很多都是用农业用地搞农业旅游，或者项目没批下来。原本是荒山荒地，因为没有纳入当地土地规划，在不知情的情况下被换成了农用地。
随着农业法制的完善，农业领域打“擦边球”的时代已经成为过去，只有合规经营才有未来。
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在目前的产业格局下，如何合理利用土地，规避风险，形成资产？农村项目是长期投资项目，所以这个很重要。
(1)农民所有的房屋和闲置的宅基地
休闲农业园区往往会有一些村落，开发商的惯性思维往往是把这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。
这不仅破坏了农村田野的原汁原味，也无形中增加了开发商审批酒店住宿用地的难度和建设成本。因此，在休闲农业的开发建设中，应充分利用农民自有房屋和闲置宅基地。
(2)农村集体建设用地
乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各种非农建设使用的土地。主要包括:乡(镇)村公益用地、公共设施用地、农村居民点用地。
现在乡村旅游项目的建设用地大部分来自农村集体建设用地。
(3)四大荒原
荒山、沟、丘、滩等未利用的土地，属于在当前经济环境下未得到充分、合理、有效利用的土地。“三废”使用权的承包、租赁或拍卖期限最长不超过50年。
(4)城乡建设用地增减
我们说的是土地性质的改造。在制定相应法律法规规范具体政策的前提下，在地方土地调控的基础上，实现土地的合理利用。
这也会无形中增加休闲农业开发建设的成本，也让农业休闲开发变得更加复杂。
02
我们来看看乡村产业结构下的四种乡村旅游发展模式。
(1)依托当地独特文化发展起来的模式
比较适合有古村落、古建筑、古文化的村落。在地方文化特色的基础上，进一步挖掘和包装地方文化的独特性。
包括现有古建筑的修复，娱乐设施和住宿设施的提升到一定规模，最后打造人文乡村旅游项目。田园综合体、乡村度假村、休闲农庄、古村镇、传统村落等项目都有这样的特色在其中。
(2)依托当地蓬勃发展的工业
这就需要当地有一定的产业基础，通过自身的特色产业将其规划到乡村旅游中，从而推动乡村旅游的发展。
将乡村特色文化与当地特色产业相结合，形成完善的产业链，达到以产业带动乡村旅游发展的目的。比如农产品加工示范基地、产业化经营的农村项目、特色旅游、仓储保鲜的农村项目、产地批发市场项目等。
(3)自然生态环境较好的地区
比如具有当地传统乡村风貌和民俗风情的村落，有山有水有绿植的自然风光。可以做一系列具有自然生态环境特色的乡村农业项目，如生态农庄、生态农业园区项目、生态循环农业项目、生态农业旅游等。
(4)农牧业发达
可以是休闲农业综合体，可以是现代牧场、渔业养殖基地，可以是农牧循环示范项目，可以是具有海洋、农牧文化休闲度假功能的项目。
总之，再好的资源和关系，也要及时完善用地手续。没有地址可选的时候不要选；不要想规划思路，有地就先拿。
事实上，一些新的农业主体和偶尔出现的有利时机，都是解决土地问题的好帮手，比如“土地银行”、以土地入股建立合作社、利用废弃宅基地或园地、土地租赁、置换或联营等。通过合作整合资源才是上策。
