李海波是杭州德丰物业有限公司的负责人，左岸花园的物业服务就是由他的团队提供的。在他的办公桌上，有一份物业专项维修资金使用的申请报告，打了整整一年多，一直没有上交。每到下雨天，就有业主反映小区屋顶漏水问题，但是钱下不来了，这个问题还是个顽疾。
问题的关键在于业主的签字。李海波做了专门的统计。小区约有300名业主投诉屋顶漏水。规模大到必须申请物业专项维修资金，但必须有三分之二的人同意提交申请报告。为此，物业公司的工作人员不得不挨家挨户找人签字，不然找不到业主。即使有，很多业主也不愿意签字。李海波说，人们对物业专项维修资金存在一些误解。有的业主认为物业专项维修资金属于个人，除非自己修房子，否则拒绝签字。也有业主认为，这笔钱应该用于维修小区的公园、道路、消防设备、电梯等与人相关的公共措施，而楼顶往往只涉及顶楼用户，多数人不同意签字。部分原因是部分业主觉得钱用完了就没了，不到万不得已不愿意签字。
李海波的物业专项维修资金使用申请报告是今年6月份起草的，差不多半年了，签字的业主很少，远不到三分之二。所以，这份报告还在小区里打转。
这不是个例。本报记者实地调查发现，杭城不少小区难以使用物业专项维修基金。杭州目前有60亿元的物业专项维修资金，但今年才花了3600万元，利用率不高。知情人透露，申请周期长、开发流程复杂是物业专项维修资金沉睡的原因。有专家透露，目前关于物业专项维修资金使用的规定正在提出修改意见。「建议包括修改申请使用物业专项维修基金的程序。届时，物业专项维修资金的使用门槛将降低，可操作性更强。”
左岸花园近300户业主反映屋顶漏水，难以签署物业专项维修资金使用申请报告
邱先生家住左岸花园35栋顶楼，家里几个房间都不同程度漏水。其中一个房间屋顶四角漏水，墙壁和家具都有不同程度的浸泡，墙壁上有霉斑。邱先生透露，同一栋楼的其他几个顶层住户也有同样的烦恼。“有几户等不到物业专项维修资金，就自己交了。”邱先生透露，去年6月向物业反映问题，至今未解决。
李海波的团队于2017年接管了左岸花园。从今年年初开始，他就收到了业主关于屋顶或墙壁漏水的投诉。“今年5月到6月，我们对小区内的业主进行了统计。整个小区有近300户业主需要动用物业专项维修资金维修房屋。但使用物业专项维修资金需要一定的程序，需要一定数量的业主签字同意，所以维修工作一直没有展开。”
李海波介绍说，签约工作取得了一些进展。他说:“左岸花园大厦只有20个业主。经过两个星期的多方走访，我们的工作人员终于让大部分业主签字，经过业主委员会审核后，就可以交给房管部门了。"
慢慢推进的还有清泰南苑。据小区物业工作人员介绍，这几天一直下雨，确实有顶楼业主反映漏水，但是启动物业专项维修基金太麻烦了。她说:“一般楼房的墙体保修期是8年，所以楼房交付10年后，楼房的墙体和屋顶都会出现一定程度的渗漏，这就需要动用物业的专项维修基金。”
其实物业专项维修基金的适用范围还是蛮大的。除了屋面漏水、墙面渗水、电梯维修或更换、消防设备维修更新、小区公共设施维修等都可以在物业专项维修资金中使用。
三分之二以上业主难以签署物业专项维修资金。多签不容易
“我爱家”是一家互联网装修养护公司，业务包括装修、房屋修缮等。在公司负责人孙先生的印象中，很少有人通过物业专项维修基金来维修房屋。孙先生说:“一个单元的业主，有的把房子租出去了，有的出差了，有的上班了，有的出去旅游了。要把这些业主的签名一个个收集起来，真的很难。”
清泰南苑物业部工作人员介绍，使用物业专项维修资金确实有困难，她遇到的情况和左岸花园一样。在吴江嘉园、清泰南苑、德胜新村等小区，记者随机采访了20户居民，有16人不了解物业专项维修资金的使用情况，占总数的80%。剩下20%的住户中有3户表示物业专项维修资金的使用太麻烦。如果房子遇到小问题，花钱找人来维护就方便了。
据拱墅区房管所工作人员介绍，物业专项维修资金的使用需要遵循一定的流程。首先需要业主向业主委员会申报，然后业主委员会委托物业公司找本单元业主在房产证上签字，签字人数需要达到整个单元业主总数的2/3以上。“物业公司拿到签字后，会将《物业专项维修资金申请表》和业主签字提交业委会审核。审核通过后，提交杭州市房地产管理局。只有这样，才能发放物业专项维修资金。”
杭州市房地产管理局的工作人员也肯定了这一说法。他说:“有些小区和物业工作人员不太了解物业专项维修基金的使用情况。物业专项维修资金的使用按照《物权法》和《杭州市物业管理条例》执行，条款需要一一遵循。物业专项维修资金属于全体业主，所以为了体现公正，物业专项维修资金由专门的政府机构管理。”
消防设施和电梯的维护和更新可以通过简单的程序快速处理
关于左岸花园漏水一事，杭州市房地产管理局相关工作人员表示，之前没有收到德丰物业的申报。该局工作人员得知这一情况后，立即联系德丰物业，指导其如何开展工作。
这位工作人员说，杭州专项物业维修基金的收取是从1996年开始的，2005年开始。物业专项维修资金收取标准为无电梯住宅35元/平方米，有电梯住宅65元/平方米，联排别墅分别按35元/平方米、45元/平方米、65元/平方米的标准执行。到目前为止，收费标准13年没变。“物业专项维修基金相当于房子的养老金。基金实行:业主缴纳，统一存储，按楼核算，即期支付，业主决策，专款专用，政府监管。有市县人民政府指定的专门机构进行统一管理。专项用于保修期满后物业公共部位和公共设施设备的维修、更新和改造。如果用完了，就需要换新的。因为杭州启动物业专项维修资金比较早，收取的标准比很多城市都高。”他说。
杭州市房地产管理局数据显示，截至2017年底，杭州市上城区、下城区、江干、西湖、拱墅五区共结余物业专项维修资金60亿元。到今年上半年，约有740个项目使用物业专项维修资金维修房屋，使用资金达3600万元，其中1700多万元通过简易程序用于消防和电梯维修。“对于一些物业管理有经营收入或政府改造资金的小区，我们建议物业和业委会优先将这些资金用于维修和更换。但如果小区消防、电梯等公共设施维修，我们会开一个简易方案，在消防、质检部门的监督下优先拨款。物业专项维修资金遵循及时、便捷、安全的原则。”
该工作人员表示，很多业主在要求房屋维修时，都需要找出几个关键时间。第一，房屋主体结构由开发商终身保修。其次，墙体和屋面的保修期为8年，管道的保修期为2年。这些项目在保修期内由开发公司负责。他说:“保修期外，业主申请物业专项维修资金后，经维修资金管理机构核实后，支付维修金额的50%。工程竣工后，物业服务企业凭专业机构出具的审计报告、业主委员会签订的施工合同、工程款和审计费发票、业主委员会验收合格证明，向维修资金管理机构申请维修资金结余。”
明年物业专项维修基金将启动立法计划
标准和流程将相应优化
张谷，浙江大学光华法学院教授，是2005年物权法草案讨论组的成员之一。对于物业专项维修基金的复杂流程，他也有所了解。张谷说:“目前物业专项维修资金的使用确实比较复杂，不好操作，不太适用。本人理解物业专项维修资金的相关条例和补充细则将于近期提交审议。主要内容是关于简化物业专项维修资金使用流程，保障物业专项维修资金的补充。”
杭州市房地产管理局工作人员对此表示肯定。他说，“明年杭州将启动简化流程，提高物业专项维修资金使用效率。方便申请人，通过后将成为地方性法规实施。届时，物业专项维修资金的使用将更加便捷，流程和标准将根据实际情况进行调整。此外，物业专项维修资金的续筹也将纳入此次修订，让物业专项维修资金从法律和政策层面得到保障。”
