保利地产:作为央企，保利如何做到规模第一？
保利地产股份有限公司是由保利集团控股的大型国有房地产上市公司。它成立于1992年。经过十年的扎实发展，2002年顺利完成股份制改革，随后开始实施国有化战略，不断实现跨越式发展，并于2006年在上交所上市(600048。嘘)。
上市以来，从2006年到16年，销售额从84亿元增长到2101亿元，年复合增长率37.98%。公司的销售额不仅在上升，利润也没有受到影响，仍然高于行业平均水平。与中海、华润等国企相比，公司在销售规模上已经超越甚至超过数十亿。
截至2017年10月，公司实现销售额2378.68亿元，同比增长37.01%；销售面积1701.67万平方米，同比增长29.95%。与其他国企、中海地产、华润置地相比，保利地产销售规模稳定增长，并未拖累企业净利润。主要原因如下:
1.利润:成本低，控制力强，利润有保障空。
1.1央企优势明显，融资成本低。
低成本、长期的资金为公司房地产业务的持续健康发展提供了良好的支撑。保利出身军旅，背景雄厚。企业可以以较低的成本获得巨额资金，融资优势明显。与同规模的其他国企和房地产企业相比，公司融资成本保持在较低水平。2012年至2016年，保利地产平均融资成本仅为1.86%，远低于行业平均水平。
在传统银行融资中，公司利用央企优势，不断巩固银企合作关系，在银行贷款规模和利率方面优势突出。2016年银行新增贷款平均融资成本较基准利率下降3.14%，相当于4.6%左右。截至2017年上半年，公司银行贷款授信额度3297亿元，剩余未使用额度1925亿元。公司新增银行贷款平均融资成本仅为4.66%，明显低于行业可比公司。
同时，公司准确把握融资节奏，把握股票和债券市场窗口期，优化资本结构。2016年通过公司债和中期票据成功完成90亿元定向增发和130亿元债券发行。公司债发行利率最低降至2.95%，创下同期房企债券融资新低，在央企中优势明显。
在发债、增发等主流融资渠道收紧的情况下，房企融资需求依然旺盛。在此背景下，房地产基金规模持续增长。截至2016年底，保利地产旗下信保基金管理规模增长近600亿元，位居行业第一。信保基金是基于鲍莉房地产的房地产项目。自成立以来，投资了保利地产多个项目，包括南京保利紫荆山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等。此外，信保基金还与保利地产联合拿地，通过基金管理公司引入基金转让股权，获得后续资金的支持。2013年6月，保利地产以14.55亿元中标北京通州项目，信保基金通过中信证券设立的资产管理计划共募集6亿元投资该项目。保利地产和信保基金按照65:35的股权比例合作。通过地产和基金的结合，可以借力更多的外部资源，帮助公司业绩增长。
1.2显著的成本控制能力和提高的盈利能力。
企业不仅在融资上低成本获得巨额资金，在成本控制上也有突出表现。公司的管理费率和销售费用率明显低于行业平均水平，有效扩大了公司利润空。
(1)三级管控模式，管理费率领先。
2012年至2017年上半年，保利的管理费率维持在1.71%左右，略低于中海地产(管理费率1.75%)，明显低于华润置地(管理费率3.21%)和融创中国(管理费率3.18%)。这主要是由于该公司采用 # 8221；总部-地区-平台公司 # 8221；总部主要负责各业务板块的战略管控和综合管理，大区负责战略实施和项目运营流程管理，平台公司具体负责业务执行。
在公司规模不断扩大的基础上，通过三级管控，加强管理的针对性和时效性，提高管控效率和开发效率。在新系统的帮助下，公司在一些重点城市的市场份额进一步提高。2016年，公司在武汉、南京、郑州等城市成为新的100亿城市，现有的5个5亿城市升级为10个。
